蒙古国首都 乌兰巴托 新市中心

项目投资分析

乌兰巴托　城市总体简介

　　根据《乌兰巴托城市总体规划(2005年-2020年)》(以下简称《总体规划》)综合分析和考虑资源、环境的承载能力和新市中心开发开放，对人口和用地规模进行合理布局，为本市实施以人为本，全面协调的可持续发展预留足够的空间。

　　2020年常住人口控制在230万人。中心城区200万人，作为西部发展带上的重要节点的新市中心核心区的人口规模为30万人。

项目总平面布局

项目周边楼市调研及市场定位

乌兰巴托市的在售楼盘多为个体开发商开发的单体楼座，缺少整体策划和环境设计；总体价位多为800～200美元/ ㎡；

整个市场城市房地产市场缺少中大盘高品位地产项目，更谈不上房地产品牌；

与中国国内土地供应方式相比最大特点：

1.不需要招牌挂！

2.所选大盘项目无需拆迁；

3.相当于中国20世纪90年代初的“联建”分成；

4.国家特批“九成”银行按揭！

综上所述：

1.由于乌兰巴托市老城区缺乏规划和配套设施，加上空气严重污染，已无法居住！因此政府下决心鼓励大量建造新型住宅区，以满足人们的居住需求；另一方面市民也迫切希望住进无污染的花园小区，据统计70%的居民有住房需求，这些都是直接产生购房的硬性需求；

2.随着中国、德国、美国、日本、韩国等世界５００强国际大型品牌企业的纷纷进入蒙国淘金落户，大批白领及高管都需要相应的居住区配套；

3.随着新市中心“核心”的逐渐形成，政府各机构职能部门的进驻，周边需要配置中高档的花园社区；

4.社会经济的热点可能很快转移到新市中心，随之而来的是一大批企业的战略重点转向新市中心，大量移民纷纷进入．．．并形成“移民潮”．．．

打造一个面向国际的“滨湖水生态”花园社区，形成全新的面向整个新市中心的白领聚集的商圈。

项目集国际化、高科技、智能化、先进性、代表性于一身；集星级酒店、中高档居住、中高档娱乐消遣、大型SHOPINGMALL购物于一体；集现代、文化与休闲、商业于一身的大型中高档花园社区。

投资概算及运作策略

该项目已报规，根据项目最新批复指标如下：

项目指标　　数值

总建设用地面积　　750万㎡

总建筑面积　　　　550万㎡

地上建筑面积　　　525万㎡

其中地上住宅　　　450万㎡

商业等公建　　　　60万㎡

配套公建及设施约　15万㎡

地下部分　　　　　25万㎡

建筑密度（按建设用地） 25％

容积率（按建设用地） 0.7

绿地率（按建设用地） 42％

蒙古国政府决议

SWOT分析\操作建议:

（一）、SWOT分析

优势：

　　 具有蒙古国家高层的资源背景，在项目规划、设计、产品定位方面调整空间较大，具有很大的自主性和很强的操作性；

　　项目是位于所在地区为机场与市区中心地段，未来市场具有很大潜力，市政配套较完整；

　　随着新市中心建设的快速推进很快形成该地区的热点和中心，直接通过股权并购进入二级开发，不必经招拍挂，避免了恶性竞争，节约时间，赢得时机和大好商机！

风险：

　　城市及区域风险较小，风险主要集中在市场定位层面。

（二）、操作建议

　　需要进一步了解有关土地、规划、市场情况等情况，以判断对方提供条件实现的可能性及时间。

　　先与对方签订框架协议，以便推进工作。

　　重点是确定双方合作模式，建议双方根据该宗土地价值,充分发挥两集团资信及资源优势,确定未来的战略捆绑的合作模式。