蒙古国乌兰巴托新城

蒙古国首都 乌兰巴托 新市中心

项目投资分析

 

乌兰巴托 城市总体简介

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  根据《乌兰巴托城市总体规划(2005年-2020年)》(以下简称《总体规划》)综合分析和考虑资源、环境的承载能力和新市中心开发开放,对人口和用地规模进行合理布局,为本市实施以人为本,全面协调的可持续发展预留足够的空间。

  2020年常住人口控制在230万人。中心城区200万人,作为西部发展带上的重要节点的新市中心核心区的人口规模为30万人。

 

 

 

项目总平面布局

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项目周边楼市调研及市场定位

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乌兰巴托市的在售楼盘多为个体开发商开发的单体楼座,缺少整体策划和环境设计;总体价位多为800~200美元/ ㎡;

整个市场城市房地产市场缺少中大盘高品位地产项目,更谈不上房地产品牌;

与中国国内土地供应方式相比最大特点:

1.不需要招牌挂!

2.所选大盘项目无需拆迁;

3.相当于中国20世纪90年代初的“联建”分成;

4.国家特批“九成”银行按揭!

综上所述:

1.由于乌兰巴托市老城区缺乏规划和配套设施,加上空气严重污染,已无法居住!因此政府下决心鼓励大量建造新型住宅区,以满足人们的居住需求;另一方面市民也迫切希望住进无污染的花园小区,据统计70%的居民有住房需求,这些都是直接产生购房的硬性需求;

2.随着中国、德国、美国、日本、韩国等世界500强国际大型品牌企业的纷纷进入蒙国淘金落户,大批白领及高管都需要相应的居住区配套;

3.随着新市中心“核心”的逐渐形成,政府各机构职能部门的进驻,周边需要配置中高档的花园社区;

4.社会经济的热点可能很快转移到新市中心,随之而来的是一大批企业的战略重点转向新市中心,大量移民纷纷进入...并形成“移民潮”...

打造一个面向国际的“滨湖水生态”花园社区,形成全新的面向整个新市中心的白领聚集的商圈。

项目集国际化、高科技、智能化、先进性、代表性于一身;集星级酒店、中高档居住、中高档娱乐消遣、大型SHOPINGMALL购物于一体;集现代、文化与休闲、商业于一身的大型中高档花园社区。

 

投资概算及运作策略

该项目已报规,根据项目最新批复指标如下:

项目指标  数值

总建设用地面积  750万㎡

总建筑面积    550万㎡

地上建筑面积   525万㎡

其中地上住宅   450万㎡

商业等公建    60万㎡

配套公建及设施约 15万㎡

地下部分     25万㎡

建筑密度(按建设用地) 25%

容积率(按建设用地) 0.7

绿地率(按建设用地) 42%

 

蒙古国政府决议

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SWOT分析\操作建议:

(一)、SWOT分析

优势:

   具有蒙古国家高层的资源背景,在项目规划、设计、产品定位方面调整空间较大,具有很大的自主性和很强的操作性;

  项目是位于所在地区为机场与市区中心地段,未来市场具有很大潜力,市政配套较完整;

  随着新市中心建设的快速推进很快形成该地区的热点和中心,直接通过股权并购进入二级开发,不必经招拍挂,避免了恶性竞争,节约时间,赢得时机和大好商机!

风险:

  城市及区域风险较小,风险主要集中在市场定位层面。

(二)、操作建议

  需要进一步了解有关土地、规划、市场情况等情况,以判断对方提供条件实现的可能性及时间。

  先与对方签订框架协议,以便推进工作。

  重点是确定双方合作模式,建议双方根据该宗土地价值,充分发挥两集团资信及资源优势,确定未来的战略捆绑的合作模式。


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